Le logement social (Travaux Pratiques Encadrés – Droit & Société)

« • L'objet social des organismes d'HLM est la construction , l'aména gement, l'assainissement, la répar ation et la gestion d'habitations répondant à des caractéristiques techniques et de prix de revient réglementairement fixées, et destinées à des ménage s dont les ressources sont inférieures à des plafonds également fixés.

LES OFFICES PUBLICS • Les offices publics d'HLM sont des é tablissements publics locaux créés sur l'initiative d'une commune , d'un regroupement de communes ou d'un département.

• La compétence principale des offices publics d'HLM e st locative.

On distingue les offices publics d'HLM des offices publics d'aménagement et de construction (OPAC).

• Sur 292 offices, dont 99 OPAC , 201 dépendent de communes et 91 des départements.

• Les offices publics d'HLM sont des établissements publics à caractère administratif, dont la création remonte à la loi Bonnevay de 1912.

• Les OPAC sont des établissements publics à caractère industriel et commercial créés par une loi de 1971.

Ils peuvent recruter du personnel en dehors du cadre de la fonction publique territoriale et appliquer le régime comptable de droit commun et non celui de la comptabilité publique .

• Les offices publics gèrent 2,15 millions de logements locatifs et ont offert 15 500 logements en accession à la propriété.

LES ENTREPRISES SOCIALES POUR L'HABITAT • Les Entreprises sociales pour l'habitat (ESH) -ex-sociétés anonymes d'HLM­ sont les héritières des sociétés d'HBM créées à la fin du XIX ' siècle.

Ce sont des sociétés de capitaux, soumises à la loi sur les sociétés commerciales.

• Ce sont des entreprises à but non lucratif.

Leur actionnariat est diversifié, avec une prédominance du monde de l'entreprise .

• Les 316 ESH gèrent 1.785 million de logements locatifs et ont offert 245 ooo logements en accession à la propriété .

Elles logent au total plus de 4,5 millions de personnes .

LES SOCIÉrtS ANONYMES COOPÉRATIVES D'HLM • Les société anonymes coopératives (SAC) d'HLM ont été instituées par la loi Strauss de 1906.

Elles relèvent du régime juridique de la coopération prévu par la loi du 10 septembre 1947.

On dénombre 156 coopératives qui ont la vente pour vocation principale.

• Elles gèrent 13 200 logements locatifs et ont offert 294 ooo logements en accession à la propriété.

LES SOCIÉTÉS ANONYMES DE CRÉDIT IMMOBILIER • Créées en 1908, les société anonymes de crédit immobilier (SACI) avaient pour principale vocation de promouvoir l'accession à la propriété en accordant des prêts à taux réduit.

Restructurées en 1991, elles n'exercent plus qu'une activité exclusivement immobilière -promotion, transaction et gestion .

• En 2001, les 66 SACI ont vendu 1 300 lots de terrains à bâtir, commercialisé 2 600 logements dans le cadre d'opérations de promotion et 3 200 sous forme de contrat de maison individuelle .

LES SOCIÉrtS D'ÉCONOMIE MIXTE • Les sociétés d'économie mixte (SEM) sont des sociétés anonymes associant dans leur capital des collectivités territoriales et des partenaire s économiques et financiers privés ou publics .

Elles sont soumises aux règles du droit privé.

• Les SEM ont, en matière de logement social.

des compétences comparables à celles des organismes d'HLM .

Les financements aidés leur sont ouverts dans les mêmes conditions.

·Les 300 SEM possèdent ou gèrent un patrimoine de 525 000 logements et ont offert 108 000 logements en accession à la propriété .

LE FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL LE RÔLE DE L'ÉTAT • L'État assure le principal financement de la construction et de l'entretien du parc social.

• Il existe plusieurs sources de financement public : -le budget de l'État, notamment les crédits attribués aux aides à la pierre et une partie de ceux attribués aux aides aux personnes; -les collectivités territoriales contribuent au financement d'opérations de logements, intervenant le plus souvent en complément au financement de l'État ; - la Caisse des dépôts et consignations, qui est le principal financeur des prêts, mobilise à cet effet les ressources en provenance du livret A.

le compte d'épargne à taux réglementé et aux revenus exonérés d'impôts ; -les revenus du « 1 % logement », qui constitue depuis 1953 la part de la participation des employeurs à l'effort de construction de logement pour les salariés, sont utilisés aussi bien sous forme de prêts que de subventions, pour favoriser le logement locatif comme l'accession à la propriété ; -les caisses d'allocations familiales, qui reçoivent les cotisations des employeurs, distribuent différentes aides personnelles au logement.

• Offrir des loyers à bon marché nécessite de recourir à des financements peu onéreux .

Le système actuel, en vigueur depuis 1977, consiste à recycler les fonds liquides collectés sur les réseaux (Poste et Caisse d'épargne) qui proposent le livret A r-------.

et d'autres comptes d'épargne (Codevi, Livret d'épargne populaire , Plan d'épargne­logement... ) .._..-= ___ _. sous forme de crédits à très long terme qui sont distribués aux bailleurs sociaux par la Caisse des dépôts et consignations , principale source de crédits pour la construction des logements .

LES FORMES DE FINANCEMENTS • Les financements sont de quatre types.

L'aide à la pierre Elle est entièrement à la charge de l'État et se présente sous quatre formes : -l'aide au logement locatif social, perçue par les organismes bailleurs selon deux sortes de prêts : le prêt locatif à usage social (PLUS ) et la prime pour l'amélioration des logements à usage locatif et occupation sociale (PALU LOS) ; -les prêts aidés à l'accession à la propriété (PAP) ; -la prime à l'amélioration de l'habitat (PAH) ; - les subventions de l'Agence nationale pour l 'amélioration de l'habitat (ANAH) .

L'aide à la personne Il en existe deux grands types, attribuées sous condition de ressources : -l'allocation de logement (AL) ; - l'aide personnalisée au logement (APL) .

En 2002, des aides personnelles ont été versées à 6 ,2 millions de bénéficiaires, pour un montant total de 13,3 milliards d'euros .

Les incitations fiscales Elles consistent en un abattement forfaitaire de 15 à 30% sur les revenus bruts ; une réduction d 'impôts de 10 % du prix d'achat à condition de louer pendant au moins six ans le logement acquis ; une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les quinze premières années d'exploitation.

Les prêts Leurs conditions réglementées sont avantageuses pour les souscripteurs : il s'agit principalement du plan d'épargne­ logement et des prêts à 0 % d'intérêt accordés par les banques aux emprunteurs à faibles revenus.

lES LOGEMENTS SOClAUX • En 2000 , la France métropolitaine comptait 4 millions de logements locatifs sociaux, dont 91 •1o de HLM, sur un parc national total de 29 millions de logements, dont 24 millions de résidences principales.

• Le parc social s'est surtout développé entre le milieu des années 1950 et la fin des années 1970 .

Depuis , sa croissance s'est ralentie, en raison notamment de la dégradation de ses conditions de financement.

• La majorité du stock actuel de logements sociaux date de l'époque des grands ensembles.

Le type des immeubles concernés en découle naturellement : 87% des logements HLM sont situés dans des immeubles collectifs .

• Le parc locatif social est inégalement réparti selon les régions .

C'est en Île-de-France , en Champagne-Ardenne et en Haute-Normandie que la densité du parc social est la plus élevée ; c'est en Corse, en Aquitaine et en Midi-Pyrénées qu'elle est la plus faible .

• L'habitat social se distingue du parc privé par la taille nettement supérieure de ses logements :deux HLM sur trois comptent trois ou quatre pièces , contre moins d'un logement privé sur deux.

RÉHABILITATION ET RENOUVELLEMENT • L'amélioration du parc social est une priorité depuis 1977.

Environ 60 % des logements locatifs construits avant 1980 ont été ainsi réhabilités.

• Par ailleurs, le renouvellement du parc social est devenu une nécessité, les évolutions de l'habitat, tant sociales que techniques ayant déqualifié une grande partie de celui-ci.

• Le rythme de démolition des logements sociaux est passé de 4 500 par an dans les années 1990 à plus de 10 000 aujourd'hui.

LA COMPOSITION DU PARC SOCIAL • L'occupation du parc social a évolué depuis un demi-siècle au rythme de la société.

Le développement des quartiers d'habitat social répondait à la demande des salariés d'une classe moyenne en plein essor.

Peu à peu, ces salariés, devenus propriétaires , ont été remplacés par des salariés de niveau plus modeste.

Depuis les années 1980,1es bailleurs sociaux font face au développement de la nouvelle pauvreté, issue de la précarité et du chômage de longue durée.

• La vocation sociale du parc, tout comme la fonction traditionnelle d'accueil des familles, a évolué en tenant compte de la transformation de la structure des ménages , en particulier la proportion croissante des familles monoparentales.

• Aujourd'hui, une résidence principale sur six est un logement social.

• Plus de la moitié des locataires du parc social ont entre 30 et 50 ans.

Les ménages de moins de 30 ans (15 % ) y sont deux fois moins nombreux que dans le parc locatif privé (30 %).

• La proportion de personnes seules dans le parc social (30 % ) est très inférieure à celle du parc locatif privé (40 %).

En revanche, les familles dites nombreuses (les couples avec au moins trois enfants) y sont surreprésentées (11 %contre 5 %), de même que les familles monoparentales (6% contre 4 %).

En conséquence, le parc social abrite de nombreux jeunes : 32 % des habitants y ont moins de 18 ans, alors que cette classe d'âge constitue 24% de l'ensemble de la population.

• Les employés et ouvriers, qui comptent pour à peine un tiers dans l'ensemble des ménage s sur le plan n ational, constituent plus de la moitié (53 %) de ceux du parc social.

En 2000 , quelque 600 000 ménages immigré s -soit un ménage immigré sur trois -sont locataires de logements sociaux, soit 15% de l'ensemble des mén ages qui y vivent.

• Le seui l de pauvreté est défini par un revenu inférieur ou égal à 580 euro s mensuels.

En France, 6,1 % de la population appartient à cette catégori e : un tiers de ces personnes sont locataires du parc social.

• Les locataires dont les revenus dépassent le plafond fixé pour occuper des logements sociaux aux loyers très inférieur s à ceux du marché bénéficient d'un droit au maintien.

On estimait leur proportion, en 2000, à 11 % des locataires du parc social.

• L'application d'un surloyer a été rendue obligatoire par la loi en 1996 au-delà de 40 % de dépassement du plafo n d de ressou rces ; cette limite a ensuite été portée à 60 %.

LES CONDITIONS D'ACCÈS • Les attributions de logements sociaux sont soumises à deux conditions réglementaires : le respect des conditions de ressources et la régularité du titre de séjour pour les étrangers.

Des déro gations temporaires peuvent être acco rdées.

• Les plafonds de ressources ont été instauré s en 1954.

Ils sont révisés au 1" janvie r de chaque année en fonction de l'évol ution du SMIC.

Ils dépendent de la zone géographique et de la composi tion du ménage : le plafond est par e xemple de 37 000 euros annuels d e revenus pour un logement de quatr e personnes à Paris.

• Les locataires qui ne payent pas leur loyer font l'objet d'une procédure d'expulsi on.

Quelque 35 000 expulsions de logements sociaux , sur un total d 'environ 110 000, sont prononcées par les tribunaux chaque année, mais 1 500 seulement sont exécutées.

LOGEMENT SOCIAL ET MIXITÉ SOCIALE • Le logement social est considéré à la fois comme un service d'intérêt général et un vecteur efficace de mixité sociale.

• La répartition équilibrée des divers groupes de population -notamment, les pauvres et les immigrés -dans les différ ents quartiers urbains répond à un double principe de justice et d'inté gration en visant à ce que la structure de la population reflète en tout lieu la diversité de la société .

• Ce principe est principalement illustré par la loi Solidarité et renouvellements urbains (SRU , 2000) qui vise à répartir les logements sociaux entre les communes de façon à mieux fondre les populations défavorisées au sein du tissu urbain.

La SRU impose ainsi de construire des logements sociaux aux villes qui en sont peu pourvues.. »