Le droit à la propriété : INVIOLABLE ET SACRE, MAIS SUSCEPTIBLE D’ÊTRE LIMITE... (Travaux Pratiques Encadrés – Droit & Société)

« LA NOTION D'ACCESSION « La propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit à tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s'appelle droit d'accession» (article 546 du Code civil) .

l'accessoire suit le principal.

l'accession naturelle bénéficie au propriétaire : il s'agit du droit aux fruits.

Sont également à lui les choses sans maitre qui tombent sur le terrain, les alluvions.

Les îlots appartiennent au propriétaire de la rive concernée.

Les animaux qui s'installent sur le fonds sont également acquis .

l'accession artificielle est la conséquence du travail, de l'intervention humaine.

C'est l'hypothèse de la construction par le propriétaire sur son terrain, mais avec des matériaux ne lui appartenant pas (le constructeur est propriétaire mais doit payer les matériaux).

En cas de constructions (ou plantations) sur le terrain d'autrui, elles appartiennent au propriétaire du sol (article 555 du Code civil) .

On distingue deux cas : le constructeur est de bonne foi, le propriétaire est alors tenu de conserver les constructions et de verser une indemnité ; il est de mauvaise foi, le propriétaire peut choisir de les faire démolir aux frais du constructeur ou de les conserver mais en versant une indemnité .

Enfin , en cas d'empiètement sur la propriété d'autrui, la jurisprudence est sévère : le propriétaire du fonds empiété peut exiger la démolition de la construction .

ATTEINTES À LA PROPRIÉTÉ lA PROPRitrt COLLECTIVE À l'époque du Code civil, la propriété était essentiellement individuelle.

De nos jours, la propriété est de plus en plus souvent partagée et le droit organise la répartition des pouvoirs de chacun sur la chose possédée en commun.

l'INDIVISION Il y a indivision lorsque plusieurs personnes sont titulaires d'un droit de même nature sur un ou des biens (sans division matérielle des parts) .

Cette notion recouvre des situations très différentes.

Elle prend naissance lors d'une succession , d'une donation ou d'une acquisition par plusieurs personnes.

l'organisation varie suivant l'origine de l'indivision .

l'indivision légale C'est un régime prévu par la loi, constitué par un ensemble de règles applicables en l 'absence de convention (ex.

: l'indivision entre les héritiers) .

En principe , les actes d 'administration (ex.

: louer un immeuble) et de disposition (vendre cet immeuble) des biens indivis nécessitent le consentement de tous les indivisaires .

Cependant , chacun peut, seul, prendre des mesures conservatoires (mise en demeure de payer les loyers notamment) .

Chaque indivisaire peut également : - demander le partage , pour mettre fin à l'indivision ; - disposer de sa quote-part dans l'indivision (la céder ou la donner en garantie ); -demander une avance en capital sur ses droits, dont il sera tenu compte lors du partage ; - se servir d'un bien indivis, à charge d'indemniser les autres s'ils le demandent ; - demander chaque année sa part des revenus produits par les biens indivis.

Enfin, chaque indivisaire est tenu de participer aux dépenses de conservation des biens indivis.

l'indivision conventionnelle Héritiers et légataires peuvent passer une « convention d'indivision » par laquelle ils s'engagent à rester dans l'indivision pour une durée indéterminée (le partage pouvant alors être provoqué à tout moment) ou déterminée (cinq ans au maximum , renouvelable), auquel cas le partage ne peut être provoqué avant le terme convenu.

la convention d'indivision peut être conclue au nom d'un mineur par son représentant légal (père ou mère généralement) .

Dans ce cas, le mineur peut y mettre fin, quelle qu'en soit la durée , dans l'année suivant sa majorité.

La convention, obligatoirement établie par écrit indique les biens indivis et la quote-part de chacun des indivisaires .

Ces derniers désignent un ou plusieurs gérants (parmi eux ou non) ayant pour fonction d'administrer l'indivision .

La copropriété est une forme de combinaison entre l'indivision forcée et la propriété privée exclusive.

l'organisation de la copropriété repose sur le règlement intérieur qui doit contenir des dispositions impératives (description de la destination et de la jouissance des parties privatives et communes , modalités d'administration des parties communes, répartition des charges) et des clauses facultatives (ex.: description de chaque lot formant la copropriété ).

Les copropriétaires sont groupés en syndicat.

Le syndic (bénévole ou professionnel) assure la gestion effective de la copropriété : - il exécute le règlement de copropr iété et des décisions prises en assemblée générale ; - il engage et congédie le personnel employé par le syndicat ; - il représente le syndicat et convoque l'assemblée générale au moins une fois par an; -il est contrôlé et assisté par un conseil syndical qui est désigné par l 'assemblée générale.

Les copropriétaires peuvent vendre leur lot, le louer ou l'hypothéquer mais sur les parties communes ils ne disposent que d'un droit d'usage et de jouissance .

lA PROPRIÉTÉ DÉMEMBRÉE l'usufruit et la nue-propriété l'article 578 définit l'usufruit comme «_le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même , mais à la charge d'en conserver la substance ».

l'usufruitier a la jouissance d 'un bien , c'est-à-dire l'usus et le frudus ; le nu­ propriétaire détient seulement l'abusus.

Cette répartition des prérogatives du LA MULJIPIIOPIÉ11 Malgré son appellation, ce terme recouvre un droit d'utilisation à temps partiel d'un bien immobilier et non une forme de propriété.

Son coOl varie en fonction de la durée et de la date d 'occupation .

Le client achète le droit d'utiliser un logement pendant une période donnée .

Juridiquement c'est un droit de jouissance d'un logement dans un lieu précis , chaque année, pendant une période définie , décomptée le plus souvent en semaines (par exemple, deux semaines en bord de mer ou dans une station de ski).

Ce droit d'usage du logement peut durer jusqu'à 99 ans.

li est possible de le donner, de le céder et il lait partie du patrimoine transmis aux héritiers .

La multipropriété ne confère donc pas un titre de propriété, mais une simple concession .

D'ailleurs, le crédit accordé pour financer ce type de projet est un crédit à la consommation et non un crédit immobilier .

La loi prèvoit un déla i de rétractation pour les ventes d'au moins sept jours et les contrats d'au moins trois ans.

droit de propriété conduit à présenter l'usufruit comme un « démembrement» de ce droit.

Les biens susceptibles d'usufruit sont très variés (meub les, immeubles, brevets d'invention, etc.) .

l'usufruit légal est institué par la loi et prévoit trois cas : -l'usufruit du conjoint survivant qui est en concours avec les enfants ; -l'usufruit des ascendants venant à la succession de leur descendant mort sans postérité ; -le droit de jouissance légale des parents sur les produits des biens de leur enfant mineur (exclusion faite des biens résultant d'un travail de l 'enfant).

l'usufruit peut aussi résulter de la volonté du propriétaire (par exemple , par testament) .

Les servitudes La servitude est un droit permettant au propriétaire d'un immeuble d 'exercer sur un immeuble voisin des prérogatives à l'intérieur de la propriété de ce dernier.

La servitude ne peut porter que sur des immeubles .

Elle peut être d'intérêt privé ou d'intérêt public.

-Les servitudes d'intérêt privé : le Code impose l'existence de deux fonds, un fonds dominant et un fonds servant.

Le fonds dominant est celui qui bénéficie de la servitude , qui possède un droit sur la propriété voisine .

Le fonds servant est celui auquel la charge est imposée .

La servitude est perpétuelle, elle est transmise lors de la vente du fonds .

Cependant, en cas de non-usage pendant trente ans, il y a extinction de la servitude .

En cas de division du fonds servant , chaque parcelle subit la charge de la servitude .

En cas de division du fonds dominant en plusieurs parcelles, la servitude profite à chaque parcelle.

La servitude de passage est la « plus célèbre » car elle génère un contentieux important.

Pourtant , elle est strictement encadrée par le Code civil qui en fixe les conditions (article 682 et suivants ), notamment la condition d 'enclave .

- Les servitudes d 'intérêt public : - constru ire une cloison et la peindre prévues à l'origine pour assurer en noir pour que les voisins aient l 'exploitation des rivières et la l'impres sion de vivre à côté d 'une construction d'ouvrages publics, prison.

elles n'ont cessé de se développer.

Sanctio n s de l'abus Ainsi, les servitudes concernant les Le propr iétaire ayant commis un abus voies de communication sont imposées qui a causé un dommage doit le aux propriétés réparer.

L a réparation peut se faire de privées dans deux façons : en natu r e (le propriétaire l'intérêt indélicat devra remettre les choses telles qu'elles étaient avant son abus de droit ), en argent (quand la remise en état n 'est pas poss ible) .

lES TROUBLES ANORMAUX DE VOISINAGE Si le propriétaire a le droit de réaliser pour alignement, servitude d'ancrage tous les actes inhérents à son droit, ou de support pour l'éclairage public il doit le faire sous réserve qu'ils ne ou pour la signalisation) .

constituent pas un trouble anormal La loi " littoral » a précisé les règles pour le voisinage.

En effet, le droit applicables en matière d'accès des de propriété peut causer un préjudice piétons sur les propriétés riveraines aux voisins du domaine public maritime, avec le (bruits, fumées , respect d'une distance de trois mètres odeurs), et destinée à permettre le passage.

chacun doit Les servitudes concernant le transport supporter les et la distribution d'énergie sont inconvénients instituées sur les fonds privé s, nonaaux permettant même la coupe des arbres du voisinage , qui gênent.

mais le Les servitudes concernant les domma g e devient anormal quand télécommunications ont été instituées il est excessif.

pour permettre l'installation et La responsabilité du propriétaire peut l'exploitation des ouvrages nécessaires être engagée même si aucune faute à la diffusion par voie hertzienne n 'a été commise, car c'est la notion ou câblée .

de dommage anormal qui fonde Les servitudes d'intérêt public peuvent cette responsabilité .

être des obligations de faire (ex.

: Le préju dice anormal est celui qui démolir une construction) ou de ne dépasse le seuil de tolérance pas faire.

(important répétitif , inhabituel) Étant instituée s dans l'intérêt de tous, en fonction de la situation de départ elles sont inaliénables , imprescriptibles, (zone urbaine , circulation ou non).

aucune dérogation ne pouvant être l'état de la victime est aussi pris en accordée pour y échapper ; elles ne considération .

s'éteignent pas par le non-usage .

• Exemples de dommages anormaux : Il n'y a pas obligation de verser une -réalisa t ion d'un ensemble indemnisation (elle peut néanmoins de 72 logements sur un terra in être prévue par convention).

auparavant paysager ; - install ation d'une p iste de karting .

LA PIOPRiht UMirtE Faits justificatifs 1 Certains laits permettent d'écarter À côté de ces restrictions légales et la mise en œuvre de la théor ie des conventionnelles , la jurisprudence a troub les anormaux du voisinage.

utilisé et développé deux théories qui Ainsi , l'antériorité du trouble est une 1 limitent l'exercice du droit de propriété exceptio n opposable à la victime, lt dans l'intérêt des tiers (généralement cette dernière ayant en quelque sorte des voisins).

accepté le risque en s'installant dans un contexte polluant ou bruyant.

~~ L'ABUS DE DROIT Répara tion du préjudice C'est un moyen de fixer une limite Le juge peut néanmoins octroyer des lt à l'exercice du droit de propriété.

domma ges-intérêts afin de réparer La théorie de l'abus de droit sanctionne le dommage , obliger à réaliser des l'usage abusif du droit.

Les critères travaux destinés à diminuer les de l'abus de droit sont: nuisanc es ou plus rarement ordonner •-8 - l 'intention de nuire, la suppr ession de ces dommages.

l' -la faute dans l'exercice d'un droit , -le détournement du droit de sa lA PROP RIÉTÉ FACE À L'INTÉRh COWCTIF fonction sociale .

Le propriétaire peut être contraint ·S Dans la plupart des décisions , de vendre son bien contre son gré.

~~ l'intention de nuire est démontrée , Cette situation se rencontre en cas mais souvent les magistrats ajoutent de réqu isition, de confiscation, J; que« l'exercice du droit a pour limite d'exprop riation pour cause d'utilité la satisfaction d'un intérêt légitime publiqu e ou de nationalisation de et sérieux ».

certains secteurs économiques .

On il l'absence d'intention de nuire n'interdit constate 35 000 à 50 000 expropriations pas de constater un abus de droit.

par an et 10 % de contestations en • Exemples jurisprudentiels d'abus justice p our l'indemnité proposée .

constatés dans l'exercice du droit Des nécessités d'intérêt public peuvent de propriété : entraîne r des restrictions au droit du -planter des fougères géantes propriét aire de détru ire la chose qui lui pour empêcher la vue sur appartient (sites classés).

À l'inverse , un un paysage ; propriét aire peut être obligé de détruire -construire une fausse cheminée son bien pour des raisons de sécurité pour obscurcir abusivement ou de salubrité (ex.: démolition des la maison des voisins ; bâtimen ts menaçant ruine).. »