CHARTRE DE L'EXPERTISE

1. I.                  Définitions

• La valeur vénale :

est la valeur financière estimée d’un bien. Soit sa valeur marchande obtenue à un moment donné et dans les libres conditions de la loi de l'offre et de la demande sur son marché.

Elle correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l'Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :

- la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur,

- la disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,

- le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai, que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate,

- l'absence de facteurs de convenance personnelle.

La valeur vénale d'un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses :

- la valeur d'un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre d'occupation.

- la valeur du bien \"occupé\", qui tient compte de la présence dans les lieux d'occupants, titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l'occupation et de la qualité du ou des occupants.

Peuvent être considérés comme des synonymes de la valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation.

• La valeur Locative de marché

Elle se définit comme la contrepartie financière acceptable sur le marché pour l'usage annuel d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail (quelle que soit sa nature) ou d'un autre titre d'occupation.

Elle varie en fonction de l'offre et de la demande sur le marché locatif concerné. Comme le loyer, elle est exprimée hors droit de bail, hors taxes (TVA) et hors charges locatives refacturées au preneur.

La valeur locative de marché correspond à la totalité du loyer de marché qui pourrait être négocié pour le bien à la date de référence : elle intègre l'incidence des sommes forfaitaires.

• Le taux de rendement net T5:

La question des différents taux employés pour les méthodes d'évaluation par le revenu recèle plusieurs écueils terminologiques. Sur le plan purement terminologique, le qualificatif de \"Taux de Capitalisation\" apparaît plus adéquat. Toutefois il faut tenir compte du langage courant des professionnels de l'immobilier pour lesquels l'intitulé \"Taux de Rendement\" est le plus fréquent.

Il s'agit en fait de distinguer quatre notions :

- le rendement côté vendeur ou dans l'optique d'un exercice courant de gestion (taux de capitalisation),

Le taux de capitalisation exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu de l'immeuble et son prix de vente hors frais et droits de mutation, ou sa valeur vénale. Il est dit brut ou net selon que l'on retient au numérateur le revenu brut ou le revenu net de l'immeuble.

- le rendement côté acquéreur ou investisseur (taux de rendement, dit aussi taux de placement),

Le taux de rendement exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu brut ou net de l'immeuble et le capital engagé par l'acquéreur (prix d'acquisition + frais et droits de mutation). Il est dit brut ou net selon que l'on retient au numérateur le revenu brut ou le revenu net de l'immeuble.

- la rentabilité qui inclut la notion de revenu mais aussi la plus ou moins-value en capital,

- le rendement interne qui représente la rémunération globale des capitaux investis (fonds propres).

Par ailleurs, les taux décrits ci-après constituent des instruments d'évaluation. Ils résultent de l'observation des marchés immobiliers et varient dans le temps. Ils ne doivent donc pas être confondus avec des taux constatés sur des valeurs historiques. En outre il ne s'agit pas de taux \" construits \", mais de taux déduits de l'observation des opérations sur les marchés immobiliers.

Quant à l'incidence du régime fiscal de la cession de l'immeuble sur la valeur, il convient de rappeler que lorsque la cession de l'immeuble est soumise au régime de la TVA récupérable (et non aux droits de mutation), l'incidence de la taxe est généralement considérée comme neutre, en immobilier d'entreprise, en raison des facultés de récupération.

En revanche, pour l'immobilier d'habitation, les valeurs sont exprimées TTC et hors frais d'acquisition en raison de l'impossibilité de récupérer la taxe sur les loyers.

Le souci des rédacteurs a été de compléter et surtout de clarifier un certain nombre de concepts et d'intitulés. En particulier au niveau des taux utilisés en évaluation immobilière, les dénominations sont plus courtes : il a été décidé d'intituler \"taux de capitalisation\" les taux faisant référence à un rapport direct avec la valeur vénale hors droits, les taux de rendement étant ceux formulés par l'acheteur qui prend en compte les frais d'acquisition, ceux-ci devant être déduits du calcul de capitalisation (valeur \" acte en mains \"), pour parvenir à la valeur vénale proprement dite.

Pour la seconde distinction, qui concerne l'assiette du taux (le loyer du marché ou le loyer perçu qui peut être sensiblement différent du loyer du marché), les qualificatifs \"théorique\" ou \"effectif\" ont été maintenus.

Le taux de rendement net correspond au rapport entre le revenu net de marché et la valeur vénale brute (valeur acte en mains, droits inclus).

Celui-ci est donc une résultante des travaux d’expertise.

• Taux de rendement net T5 a :

T5(a) = Loyer de marché / valeur vénale brute (droits inclus)

• T5b :

Taux de rendement effectif, immédiat ou instantané « net initial Yield » :

Le taux de rendement net instantané, ou encore appelé « taux effectif » ou «taux immédiat» correspond au rapport entre le revenu net constaté sur l’immeuble et valeur vénale brute (valeur acte en mains, droits inclus).

Celui-ci est donc la résultante des travaux d’expertise.

• Taux d’actualisation : 

Le taux d'actualisation permet de calculer la valeur actuelle d'une somme de flux financiers à venir sur une période donnée.

À titre d'exemple, l'actualisation des flux financiers peut être employée dans certaines évaluations de droit au bail, de contrats de crédit bail ou de construction sur terrain d'autrui, ainsi que dans les méthodes d'évaluation par actualisations de flux.

La doctrine a toujours varié en France et dans les autres pays étrangers sur le choix du type de taux à retenir :

- soit un taux raccordé aux taux de rendement constatés sur les marchés immobiliers correspondants, donc dépendant essentiellement des caractéristiques de l'immeuble dans son marché,

- soit des taux construits à partir des taux du marché financier, la base d'appréciation la plus courante étant le taux de l'argent à faible risque (c'est à dire celui des obligations).

Dans le cadre d'évaluations immobilières, il est d'usage de retenir en matière d'actualisation de flux, un taux dont l'appréciation de départ est fondée sur le taux de l'argent à faible risque, généralement rehaussé d'une prime variable tenant compte de la moindre liquidité des biens immobiliers et des caractéristiques principales de l'immeuble. Toutefois, la considération des taux de rendement nets observés sur le marché immobilier peut constituer une seconde approche dans l'appréciation d'un taux d'actualisation.

• Objet du contrat d’expertise :

La détermination à un instant T, de la valeur vénale d’un bien pour le compte d’un mandant. Ce contrat aura pour objectif de lier les parties prenantes en définissant  les méthodes d’expertise, les conditions de réalisation et les obligations de chacune d’entre elle, ceci en fixant le cadre juridique et l’accord sur un prix de la prestation.

• Le contenu du rapport :

Sauf exception justifiée due à un manque d'informations non imputable à l'expert ou à des instructions spécifiques du client clairement exposées, un rapport d'expertise doit comporter, en principe, les éléments ci après.

1 – Mission de l’expert

- Identité du client ou du mandant, son lien avec l'immeuble à expertiser,

- l'objet de la mission doit être défini de façon précise : il doit indiquer si l'immeuble est à évaluer dans son état actuel, ou dans un état futur, dans l'hypothèse de la prolongation de son usage actuel, ou de l'utilisation pour un autre usage...

- identification des biens ou droits à évaluer doivent être identifiés, si possible par la désignation cadastrale, l'adresse exacte et l'usage à la date de visite,

- date de valeur de l'expertise,

- date de rédaction (si celle-ci notamment est différente de la date de valeur),

- date de visite,

- mention de la visite en précisant le cas échéant s'il n'a pas été possible d'accéder à la totalité des lieux, si les occupants ont été prévenus ou non ; pour des patrimoines très importants composés d'ensembles assez homogènes pour lesquels une visite exhaustive et complète n'est pas possible dans des délais normaux, l'expert devra bien identifier la nature de l'échantillonnage visité, en accord avec son client,

- hypothèses de travail retenues et valeurs définies (valeur \" libre \" ou \" occupé avec un état locatif donné, valeurs vénales ou de remplacement, valeurs locatives...),

- réserves éventuelles en cas d'impossibilité de vérifier telles ou telles données pouvant avoir une incidence sur la valeur,

- liste des documents et informations mis à la disposition par le client et utilisés par l'expert : titre de propriété, copie de désignation d'immeuble ou de droits de propriété figurant dans un titre, état locatif détaillé ou résumé, baux originaux ou copies avec avenants, quittances de loyer, plans originaux ou copies, permis de construire ou de démolir etc...

2 – Clause de non-publication et d’utilisation du rapport dans son intégralité

Les recommandations de TEGOVA* et les pratiques professionnelles conduisent généralement les experts à insérer dans leur rapport une ou deux clauses du type de celles-ci après :

« Le mandant ne peut utiliser le rapport d'expertise de façon partielle en isolant telle ou telle partie de son contenu ».

« Le présent rapport d'expertise en tout ou partie ne pourra être cité ni même mentionné dans aucun document, aucune circulaire et aucune déclaration destinés à être publiés et ne pourra pas être publié d'une quelconque manière sans l'accord écrit de l'expert quant à la forme et aux circonstances dans lesquelles il pourra paraître ».

3 – Situation Géographique

Celle-ci peut être détaillée en situation générale, localisation particulière, emplacement, environnement et voisinage, desserte routière et transports urbains.

4 – Situation juridique du bien

Désignation du régime de propriété ou de la nature juridique du bien ou du droit, notamment : propriété pleine et entière, locaux dépendant d'une copropriété horizontale ou verticale, indivision, immeuble détenu par le biais de titres d'une société civile ou commerciale, concession, construction sur terrain d'autrui, location, contrat de crédit-bail, division en volume...

5 – Situation urbanistique et administrative

Classement ou zoning, servitudes publiques, projets susceptibles d'affecter le bien, constructibilité. Ces renseignements sont publics et délivrés par les Services Administratifs par voie orale ou par consultation de documents.

Il convient de rappeler que seuls sont opposables aux tiers certains documents fournis par l'Administration (certificat d'urbanisme, Permis de construire). La production de ces pièces demande un délai qui est souvent incompatible avec celui fixé par la Mission d'Expertise.

6 – Description du bien

- Nature et consistance des biens.

- Affectation (usage physique, affectation juridique ou urbanistique).

- Surface du terrain et des bâtiments.

Ces surfaces sont généralement fournies par le client (plan, état des surfaces). Seules les surfaces mesurées par un professionnel compétent ou spécialiste disposant d'une assurance de Responsabilité Civile Professionnelle (tels que géomètre-expert, architecte) présentent une garantie.

- État d'entretien général des biens : gros-œuvre, second œuvre, finition. Il n'est pas de la compétence de l'expert de fournir des diagnostics techniques détaillés, ni dans sa mission d'établir des devis de travaux. Il doit en revanche éclairer son mandant sur la qualité de l'entretien avec ses conséquences sur la valeur des biens et fournir éventuellement un ordre de grandeur du montant des travaux nécessaires.

- Équipement : éléments de confort ou services généraux pouvant être considérés comme immeubles par destination.

- Annexes aux locaux ou à l'immeuble : parkings, archives, caves, locaux sociaux, détaillés séparément le cas échéant.

7- Réserves concernant l’environnement et la contamination

Il ne rentre pas dans les compétences normales de l'Expert en évaluation immobilière d'apprécier ni de chiffrer l'incidence des risques liés à la contamination des sols, des bâtiments, la pollution des terrains et plus généralement les questions concernant l'environnement. Il peut toutefois prévenir son Mandant des risques s'il en apparaît à partir des informations générales sur le secteur.

En outre, les problèmes soulevés par la présence d'amiante, de termites et par certaines nuisances acoustiques ou phoniques ne peuvent être évalués avec précision que par des spécialistes habilités et assurés à cet effet.

L'Expert en évaluation immobilière devra donc rappeler dans son Rapport les limites de sa Mission, tout en se réservant la possibilité d'informer son Mandant en cas de risques évidents ou patents, et en lui suggérant de requérir les services d'un ou de plusieurs spécialistes concernés.

8 – Situation locative

Un immeuble peut être vacant, occupé par son propriétaire, par un tiers à titre gratuit, avec ou sans titre, occupé à titre onéreux avec des baux de conditions diverses. Selon les cas, le rapport d'expertise détaillera la situation locative des biens, à la date de l'expertise.

9 – Appréciation qualitative

Celle-ci consiste à donner une appréciation courte ou détaillée des biens au regard de leur utilisation et des conditions du marché dans lequel ils se situent.

10 – Étude de marché

L'expert effectue une étude de marché des biens comparables qu'il peut résumer sans la détailler. Les rapports d'expertise ne comportent pas systématiquement d'éléments de référence ; certains peuvent toutefois être exposés verbalement après le dépôt du rapport, au mandant qui en fait la demande et qui s'engage à respecter le principe de confidentialité.

11 – Évaluation

Celle-ci doit comporter le choix des méthodes d'évaluation retenues avec éventuellement la justification de celles-ci.

Sont ensuite exposés de manière plus ou moins détaillée les calculs, découlant des méthodes employées, ainsi que les chiffres retenus dont la synthèse sera reprise en conclusion.

Dans les rapports d'expertise résumés ou de forme standard, les avis ou révisions sur dossier, ou les rapports portant sur des groupes d'immeubles très nombreux, les calculs détaillés n'apparaissent pas.

12 – Conclusions

1 - Forme des conclusions Les conclusions sont, sauf exception, matérialisées par un Rapport écrit. Les conclusions du Rapport doivent être exposées le plus clairement possible.Quand des hypothèses particulières de réalisation ou de faisabilité ont été émises dans le rapport d'expertise, elles doivent être réitérées explicitement dans la conclusion. La remise du Rapport est souvent accompagnée de commentaires verbaux. Toutefois, toute précision, notamment quant aux hypothèses de travail retenues ou écartées mérite d'être consignée dans le Rapport.

2 - Réserves éventuelles Si l'expert a des incertitudes, quant à la fiabilité et à l'exhaustivité des informations fournies, il doit clairement en faire état sous forme de réserves qui peuvent affecter sérieusement les conclusions de l'expertise. Il est vivement recommandé de prévoir d'éventuelles réserves concernant l'environnement, la pollution, l'infestation ou la contamination *.

3 - Impossibilité de fournir les conclusions Lorsque des éléments d'information majeurs font défaut ou que des incertitudes sérieuses demeurent, l'expert peut considérer qu'il est dans l'impossibilité de déposer ses conclusions. Il doit en informer son mandant de préférence par écrit, en précisant les motifs. Même si l'expert ne dépose pas de conclusions, il reste redevable d'une obligation de réserve et de confidentialité vis-à-vis des mandants.

4 - Honoraires Dans toutes les missions d'expertise, le montant ou les modalités de calcul des honoraires doivent être convenus avant le démarrage des opérations. Les honoraires peuvent être établis à un tarif forfaitaire fixé d'avance. Ceux-ci peuvent évoluer lorsque le champ d'application de l'Expertise est modifié en cours de Mission.  Ils peuvent aussi être établis au prorata de la valeur des immeubles expertisés.  Ils peuvent enfin également être fixés à la vacation horaire ou la vacation journalière. Dans tous les cas, il faut préciser si les honoraires fixés sont T.V.A. incluse (T.T.C.) ou hors T.V.A. Les frais de déplacements et autres peuvent être inclus forfaitairement ou comptabilisés séparément, et ceci doit être également précisé dans la lettre de Mission.  La responsabilité de l'expert demeure dans le cas où il ne prend pas d'honoraires, même si celle-ci doit être appréciée de façon plus limitée.

13 – Annexes

Il est recommandé, pour ne pas alourdir le corps du rapport d'expertise, de reporter en annexe les différents documents qui peuvent être joints à l'expertise, en appui de celle-ci.

On notera en particulier et de façon non exhaustive :

- les plans (plan de situation, plan masse...)

- les photographies des immeubles,

- les états locatifs ou les baux,

-les documents d'urbanisme éventuellement disponibles (certificat d'urbanisme, permis de construire),

- les états de charges locatives et plus généralement tous autres documents ne nécessitant pas d'être retranscrits intégralement dans le corps du Rapport d'expertise proprement dit.

II. Traduire, commenter et justifier les biens fondés des principes

ci-après :

Institut Européen de l’expertise et de l’Expert : Au cœur de procès nationaux, parfois internationaux, mais aussi hors de tout procès, à l’occasion de tentatives de règlements amiables des litiges, l’expert doit prendre la mesure des enjeux économiques et sociaux, mais aussi des mutations sociétales. Sa mission lui impose d’être un véritable « sachant » dans sa spécialité, en prenant en considération le contexte juridique et judiciaire. La création de l’Institut Européen de l’Expertise et de l’Expert en 2006 permet de rassembler des chercheurs et des praticiens qui prennent part au mouvement de modernisation du droit et de la justice. L’Institut permettra de contribuer aux réflexions, de faire connaître et valoriser tous ces travaux qui associent magistrats, universitaires, avocats et experts.

Extraits du colloque d’avril 2008 : Il s’agit d’un colloque portant sur les spécificités de l’expertise dans différentes branches du droit.

L’expert  est :

-         An independent and impartial person

Une personne impartiale et indépendante

L’expert doit en effet réaliser son expertise sans influencer son jugement de valeur par tout autre paramètre que la valeur du marché, Il doit être impartial et indépendant des parties.

Avant sa prise de fonction, il signe une déclaration dans laquelle il s’engage à se conformer au présent règlement et à accomplir sa mission en toute indépendance à leur égard. Il mentionne dans cette déclaration toutes les circonstances qui seraient de nature à faire douter les parties de son impartialité ou de son Indépendance.

L’indépendance de l’expert s’impose pour :

- l'absence de tout lien de subordination ou familial avec les clients,

- l'absence d'intérêt économique personnel.

Si un immeuble à expertiser est la propriété à plus de 5 % de l'expert lui-même ou du groupe auquel il appartient, l'expert ne pourra intervenir qu'en qualité d'expert \"interne\" et cette qualité devra figurer dans l'exposé de la mission.

En règle générale, lorsque l'expert considère qu'il existe un risque de partialité ou de suspicion, il renoncera à la Mission.

L'expert  qui a été, directement ou par le biais de la société qui l'emploie, partie prenante dans l'achat d'un bien immobilier, ne pourra réaliser l'expertise de l'immeuble concerné avant un délai de deux ans à compter de cette opération.

L'expert doit toujours agir avec probité et impartialité.

Il doit s'abstenir de tout comportement susceptible de déconsidérer sa profession.

-         With integrity who maintains a high standard of technical Knowledge

Avec l’intégrité qui maintient un haut niveau de connaissance technique 

L’expert se doit d’être en veille permanente de l’ensemble des évolutions conjoncturelles ou structurelles, qui affecteraient le jugement de valeur du bien objet de l’expertise. Il pourra ainsi s’agir des évolutions économiques de marché (fluctuation de la demande ou du prix), des dispositions juridiques (obligations de mises aux normes…), ou simplement des nouveaux systèmes ou de construction ou de réhabilitation dans une éventuelle nécessité de travaux.

Egalement concernant le fonctionnement général du bien, à savoir les dispositifs de sécurité, de réception de publique ou même d’entretien.

-         “Publicly Certified Expert”

Expert publiquement certifié

L’expert doit pour prétendre à la valorisation de son expertise, justifier d’une certification de ses compétences.

-         The expert’s duties

Les fonctions de l’expert

Evaluations

- Valeurs vénales et locatives

- Valeurs agricoles, foncières et forestières

- Valeurs de garanties bancaires

- Immeuble, Propriétés, terrains, copropriétés

- Impôt sur la fortune

- Commerces, entreprises

- Expropriations, successions

Techniques du Bâtiment

- Aménagement foncier, Urbanisme

- Audits Techniques (S.R.U.)

- I.S.F Environnement, pisciculture

- Coordination sécurité chantier

- Etat des lieux (arrêté et décret du 25/10/1991)

Diagnostics Immobiliers

- Loi Carrez, amiante, plomb, radon

- Etats parasitaires et pathologie des bois

- Légionellose, D.P.E.

-         The duty to the court

Le devoir de la cour

La cour doit tout d’abord lorsqu’elle mandate un expert, définir une date limite de rendu de l’expertise. Celle-ci peut être utilisée comme preuve matérielle dans une confrontation en justice. Le devoir de la cour est de considérer la compétence de l’expert dont émane le rapport, et de rendre une décision conforme à ce qui à été défini dans l’expertise.

Aussi pour retenir cette compétence, l’expert se doit d’être certifié auprès de la cour compétente et en charge du dossier.

-         The duty to act independent, impartial, objective and with integrity

Le devoir d’exercer de façon indépendante, impartial, objective et avec intégrité

L’expert conduit l’expertise avec diligence, en toute loyauté, indépendance et impartialité ; il est tenu au strict respect du principe du contradictoire, Il est maître de l’exécution de sa mission. Il peut effectuer, contradictoirement, toute recherche susceptible de l’éclairer et procéder aux constatations sollicitées, dans les limites fixées par la demande d’expertise.

L’expert peut également être habilité par accord des parties ou décision du tribunal à recommander les mesures qui lui semblent appropriées pour la réalisation de l’objet du contrat ou la sauvegarde des droits et choses.

Les parties doivent produire à l’expert tous les éléments, documents et informations susceptibles de l’aider dans l’exécution de sa mission. Ces éléments communiqués par les parties à l’expert ne pourront être utilisés par ce dernier que pour les besoins de l’expertise.

Le délai de la mission de l’expert est fixé, selon le cas, par les parties ou par le tribunal arbitral.

Tout expert est tenu de préserver la confidentialité de tout renseignement ou document dont il aura eu connaissance dans le cadre de sa mission.

-         The duty to be a fit and proper person

Le devoir d’être une personne compétente et appropriée

L'Expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l'art d'évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports.

Il doit au minimum :

-         soit avoir acquis les connaissances nécessaires par un enseignement supérieur spécifique sanctionné par diplôme,

-         soit être titulaire d'un diplôme d'enseignement supérieur et avoir reçu un complément de formation spécifique,

-         soit avoir acquis une expérience professionnelle au cours de sept années de pratique des disciplines immobilières, dont au moins quatre dans l'activité d'expertise en évaluation immobilière.

-         The duty to have and maintain a high standard of technical knowledge and Practical experience

Le devoir d’obtenir et de maintenir un haut niveau de connaissances techniques et d’expérience pratique

L'Expert doit assurer de manière permanente l'actualisation des connaissances utiles à l'Expertise dans les domaines technique, économique, juridique, fiscal et comptable, de façon à maintenir sa compétence et à garantir aux utilisateurs la qualité des travaux pour lesquels il est commis.

-         The duty to keep the knowledge up to date both in his expertise and as expert and undertaking appropriate

Le devoir de conserver des connaissances à jour tant dans son expertise qu’a titre d’expert

Le besoin de connaître d'une manière précise les valeurs de marché devient indispensable dans une économie moderne. Si l'on pouvait autrefois se contenter d'évaluations plus ou moins précises ; Actuellement, ces simples évaluations ne sont plus de mises et, si elles ne sont pas précises, peuvent conduire à des désastres. Le mandant qu’il soit public ou privé emploi l’expert pour une prestation définie qui n’aura de réelle valeur que si les informations qu’elle comprend sont en corrélation avec le marché.

-         continuing professional developments and training

Poursuivre son développement personnel et son entrainement :

L’expert dans l’exercice de sa carrière, développe une certaine expérience dans le processus de son expertise ou simplement dans son appréciation de valeur. Ce développement personnel affinera ses compétences et ne devront le rendre que plus efficace dans l’exercice de sa mission.

-         The duty to maintain confidentiality

Le devoir de conserver la confidentialité :

L’expert est tenu au secret professionnel, dans un souci de protection de ses clients, et ne doit transmettre le rapport de son expertise qu’a son mandant.

Le rapport d'expertise est de diffusion confidentielle : il ne peut être transmis à une tierce personne qu'après accord du mandant.

Le non-respect de cette confidentialité peut entraîner un recours contre l'expert.

Ce principe de confidentialité peut être renforcé par l'interdiction donnée nommément à l'expert et à ses collaborateurs de communiquer ou d'utiliser toute information sur un dossier réalisé ou en cours.

Cette confidentialité renforcée fait souvent l'objet d'un engagement personnel et nominatif signé par l'expert et les collaborateurs internes ou externes qui ont accès au dossier.

Le non-respect de cette confidentialité entraîne la responsabilité de l'expert et de ses collaborateurs.

-         The duty – not to accept instructions in any matter- where there is an actual and potential conflict of interests

Le devoir de ne pas accepter d’instructions sur quelque question que ce soit où il y a un véritable et potentiel conflit d’intérêts.

L’expert  ne doit pas être influencé par son mandant ou une tierce personne qui trouverait un intérêt au résultat de l’expertise. Nous rejoignons ici le principe de l’impartialité de l’expert, qui est un des fondements de la profession.

Son expérience et ses compétences doivent à l’aide des documents et informations mises à sa disposition, être les seules sources d’influence pour son jugement de valeur. Il en va de la fiabilité et de la validité de son expertise.