Fiche n° 9 LES SANCTIONS DE L’INEXECUTION DU CONTRAT (PREMIERE PARTIE)

« Fiche n° 9 LES SANCTIONS DE L’INEXECUTION DU CONTRAT (PREMIERE PARTIE) Les arrêts qu’il est ici lieu de comparer ont été rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 28 juin 2018 (premier arrêt) et le 23 novembre 2017 (second arrêt). Dans le premier arrêt, les faits étaient les suivants : un homme a conclu un contrat de bail avec des locataires pour une maison.

Cependant les locataires ont cessés de payer le bailleur au motif de désordres dans la maison qui leur a été laissé. Le bailleur assigne les locataires au motif de l’acquisition de la clause résolutoire et au paiement d'un arriéré de loyer. La cour d’appel déboute la demande des locataires de se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des loyers au motif que les locataires n’étaient pas dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux malgré que le logement présentait des désordres affectant l’installation électrique et des problèmes d’humidité.

De plus les locataires qui justifiaient le non-paiement du loyer par un désordre du logement, étaient dans ce logement jusqu’en juin 2014. Les locataires forment alors un pourvoi en cassation. Dans le second arrêt, les faits étaient les suivants : Une fondation et un couple ont par un acte du 14 octobre 2004 conclu un contrat de bail sur un domaine rural qui était une maison. La bailleresse (fondation) assigne les locataires en résiliation du second bail au motif que les preneurs ont invoqué l'exception d'inexécution en arrêtant de payer les loyers qui leur étaient dus. La cour d’appel prononce la résiliation du bail, au motif que « l'exception d'inexécution invoquée n'a pas de lien avec le bail d'habitation et que l'importance et la persistance du manquement des locataires à leur obligation de paiement des loyers et des charges justifient le prononcé de la résiliation du bail » La question de droit posée à la Cour de cassation dans ces deux arrêts était la suivante : L’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance autorise-elle le preneur à soulever l’exception d’inexécution et à suspendre le paiement des loyers ? Dans le premier arrêt, rendu le 28 juin 2018, la cour de Cassation rejette le pourvoi des locataires au motif que, les locataires ne pouvaient se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des loyers, au motif que le logement présentait des problèmes d’installation électrique et des problèmes d’humidité.

De plus les locataires se trouvaient dans ce logement jusqu’en juin 2014 malgré des désordres dans le logement.. »