Commentaire de l'arrêt rendu par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 20 janvier 2009 (droit)

« Il s’agit ici d’un rappel d’une jurisprudence bien établie et ce depuis 1960. En effet, la Cour de cassation manifeste à nouveau son attachement au caractère absolu du droit de propriété dans de telles circonstances. Ainsi, la connaissance par l'acheteur de l'empiètement et les raisons pour lesquelles ce dernier a décider de ne plus le tolérer ne sont pas de nature à le priver de son droit à obtenir la démolition.

Les juges du fond, comme exposé précédemment, ont débouté le propriétaire de l’action en démolition intentée contre son voisin alors que l'empiétement était incontestable, au motif que ce dernier, connaissaient l'existence de l'empiétement qui préexistait à son acquisition, et que de surcroît, l’empiétement était minime. La censure de la Cour de Cassation doit être approuvée.

En effet la Troisième Chambre civile a rappelé les dispositions de l’article 545 du Code Civil selon lesquelles « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ».

Cette rigidité de principe trouve à se justifiée, car il semblerait qu'une solution plus souple de la Cour de cassation engendrerait des risques sociaux non négligeables, notamment celui de l'arrogance de certains constructeurs qui n'hésiteraient pas à empiéter sur le terrain d'autrui quitte à négocier ensuite à prix d'or le rachat de la parcelle litigieuse Dès lors, que la réalité de l'empiétement est établie, la Cour de cassation donne, de manière automatique, droit au propriétaire victime de l'empiétement.

Une position stricte et discutable, car excluant la prise en compte de la mesure de l'empiétement et les motifs rattachés à la demande de démolition. II.

Une indifférence, critiquable, quant à la mesure de l'empiétement et aux motifs de demande de démolition Aussi minime soit l'empiétement et l'abus de droit significatif, la démolition est la seule sanction envisageable A.

Indifférence quant à la mesure de l'empiétement La Cour de cassation dans un arrêt du 20 mars 2002 ordonne la démolition "peu importe la mesure de l'empiétement" .Il en résulte que tout propriétaire peut s'opposer à tout empiétement de la part d'un tiers, et ce même s'il ne subit aucun préjudice.

La Cour de cassation fait ainsi obligation aux magistrats de sanctionner le moindre empiètement.

et la sanction en matière d'empiètement est la démolition systématique de l'ouvrage qui dépasse la limite séparative.

Peu importe l'importance ou la faiblesse de l'empiètement.

et ce même pour un empiètement de quelques millimètres, la destruction de l'ouvrage doit être ordonnée.

Elle sanctionne les magistrats qui se contenteraient d'accorder des dommages et intérêts sans ordonner la démolition.

La Cour de cassation s'indiffère également à caractériser l'abus de droit par la propriétaire victime. B.

Un refus de caractériser l'abus de droit La préférence actuelle donnée à l'article 545 sur l'article 544 n'est pas anodine puisqu'elle permet ainsi d'éviter l'argument de l'abus de droit de propriété, que l'auteur de l'empiétement est enclin à soulever. »