commentaire de l'arrêt du 15 décembre 1993 (droit)

Droit des contrats spéciaux La préparation de la vente Commentaire de l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 15 décembre 1993. Selon la formule de Jhering, « le droit n'est-il pas fait pour se réaliser et les engagements pour être exécutés ? «. C'est dans le sillage de cette vaste interrogation que la Cour de cassation, à l'origine d'une jurisprudence favorable à l'exécution forcée de la promesse unilatérale de vente, a exprimé son souhait d'adopter une position plus restrictive dans ce domaine. Dans cet arrêt de principe, Mme Godard, la promettante, a consenti aux époux Cruz, les bénéficiaires, une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble, cette promesse étant assortie d'un délai d'option. Quatre jours après avoir consenti cette promesse la promettante notifie sa décision de ne plus vendre aux bénéficiaires. Les bénéficiaires décident toutefois de lever l'option avant la fin du délai. Ces derniers assignent la promettante en réalisation forcée de la vente. Les juges de la Cour d'appel de Paris les déboutent de leur demande par un arrêt rendu le 8 novembre 1990 au motif que, dans une promesse de vente, l'obligation du promettant constitue une obligation de faire, tant que les bénéficiaires n'ont pas déclaré acquérir. Ainsi, la levée de l'option par les bénéficiaires postérieurement à la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir. Les époux Cruz forment, suite à cette décision, un pourvoi en cassation. Selon le moyen du pourvoi formé par les époux Cruz, l'obligation du promettant constituerait une obligation de donner. Ainsi, la Cour d'appel aurait violé les articles 1134 et 1589 du Code Civil en rejetant leur demande en réalisation forcée de la vente au motif qu'il s'agit d'une obligation de faire. Il est donc demandé à la Cour de cassation de statuer sur la question de savoir si l'exécution forcée de l'engagement du promettant est ou non possible malgré sa rétractation. La Cour rejette le pourvoi des époux Cruz au motif que « l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire et que la levée d'option, postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, le moyen n'est pas fondé «. En déclarant que la levée d'option postérieure à la rétractation du promettant, dans la promesse unilatérale de vente, exclue toute rencontre des volontés, la Cour de cassation admet que l'offre n'existe plus et que la levée d'option, qui est en principe la manifestation de la volonté des bénéficiaires de l'offre d'acquérir, n'a plus d'effet. Il conviendra donc également d'étudier la portée de cet arrêt à travers une problématique plus large. Que devient la promesse unilatérale de vente si le promettant peut résilier unilatéralement la convention qu'il a conclu ? Le choix des juges de la Cour de cassation de décider, en l'espèce, que le promettant est libre de révoquer sa promesse unilatérale de vente avant la levée d'option par le bénéficiaire (I) conduit à s'interroger sur l'intérêt d'une telle promesse (II). <...