commentaire d'arrêt chambre mixte 26/5/2006 (droit)

MATHON ADELAIDEmercredi 3 octobre 2012 Droit des contrats spéciaux Séance 2 le pacte de préférence Commentaire d'arrêt : Cass ch.mixte, 26 mai 2006 S'engager à préférer une personne à tout autre n'est pas un acte sans conséquences. La violation d'un pacte de préférence n'est donc pas ans conséquences à l'égard de celui qui se rétracte mais aussi à l'égard du tiers à qui profite cette défection Comme les promesses unilatérales de vente, le pacte de préférence est un avant contrat qui est utilisé essentiellement pour préparer une vente immobilière. On peut définir le pacte de préférence comme une convention dans lequel le propriétaire d'un bien appelé promettant, réserve au bénéficiaire la priorité de l'offre de conclusion d'une vente future dans le cas où il serait amener à vendre son bien si ce dernier paye le même prix que celui qu'offre d'autre personne intéressée. Il s'agit d'un avant contrat qui assure une priorité contractuelle dont ni le principe ni le contenu ne sont encore arrêtés c'est donc un contrat emportant une obligation de na pas faire qui est de ne pas contracter avec autrui avant d'en avoir soumis le souhait au bénéficiaire. Le pacte de préférence a fait l'objet de nombreuses décisions de justice et une fois encore la cour de cassation a eu a s'interroger sur ce dernier dans un arrêt rendu en date du 26 mai 2006 portant sur la nature de la sanction applicable à un pacte de préférence. Dans les faits un acte de donation partage a été dressé le 18 décembre 1957 contenant un pacte de préférence attribuant à la bénéficiaire un immeuble situé à Haapiti. L'acte parait avoir été publiée a la conservation des hypothèque. Une parcelle dépendant de ce bien a été transmise par donation partage le 7 aout 1985. Puis cette parcelle a été vendue le 3 décembre 1985 à une SCI par un acte notarié. La bénéficiaire du pacte en sa qualité d'héritière invoque la violation du pacte de préférence et par conséquent demande en 1992 la substitution, dans les droits de l'acquéreur et subsidiairement le paiement de dommage et intérêt. La Cour d'Appel de Papeete a rejeté la demande de la bénéficiaire du pacte dans son arrêt rendu le 13 février 2003 elle a accordé les dommages et intérêts au demandeur sans pour autant annuler la vente et accorder la substitution. La cour d'appel a rejeté la demande tendant à obtenir une substitution dans les droits de la société en énonçant que le promettant n'était tenu que d'une obligation de faire, que celle-ci n'est réparable qu'en seuls dommages et intérêts ; que l'annulation n'était envisageable qu'à condition de prouver, d'une part la connaissance du tiers acquéreur du pacte, d'autre part de sa connaissance de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, et que ces preuves n'ont pas été rapportées. Le bénéficiaire forme donc un pourvoir en cassation en se prévalant à la fois de ce que d'un coté du débiteur aucun obstacle tenant à la nature de l'obligation ne pouvait être opposé à son exécution forcée et de ce que du coté du tiers celui-ci connaissait le pacte du fait de la publicité foncière Le demandeur au pourvoi soutient que l'obligation de faire ne se résout en dommages et intérêts que lorsque l'exécution en nature est impossible ; qu'un pacte de préférence s'analyse en obligation de donner dont la violation doit entrainer l'inefficacité de la vente conclue ; que le pacte de préférence avait fait l'objet d'une publication régulière avant la vente dont il découle qu'il y avait faute de l'acquéreur. La question posée à la cour était de savoir si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est il en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur  en cas de connaissance par ce dernier du pacte mais en l'absence de preuve de l'intention de s'en prévaloir ? La Cour de cassation répond par la négative elle a rejeté le pourvoi aux motifs que « si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir «, et qu'il n'a pas été dém...