Commentaire d'arrêt : Cassation 15 Décembre 1993 (droit)

« Mais la Cour de cassation retient que la rétractation est efficace et qu’aucune réalisation forcée de la vente n’est envisageable puisque jusqu’à la levée de l’option,l’obligation du promettant n’est qu’une obligation de faire, c’est seulement si la levée d’option était intervenue avant la rétraction de la promesse de vente que lesbénéficiaires auraient pu demander l’exécution forcée de la vente. La cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d’appel en affirmant que l’obligation du promettant n’est qu’une simple obligation de faire jusqu’à la levée del’option.

De plus, tant que la levée de l’option n’a pas eu lieu, le promettant peut retirer son offre de vente avant que le délai de la promesse de vente ne soit écoulé.Cependant cette décision semble s’écarter de la législation applicable aux promesses unilatérales de vente. II- Les dessous d’une décision de la cour d’appel approuvée par la Haute Juridiction : A’.

Le consentement à la vente du promettant : véritable enjeu de l’affaire La qualification d’obligation de faire retenue par la cour de cassation semble elle-même discutable puisque le promettant a seulement pour obligation d’exécuter lecontrat auquel il a déjà consenti.

La cour de cassation s’est donc vraisemblablement trompée dans la qualification de l’obligation du promettant.Mais le tiraillement entre la notion d’obligation de donner et obligation de faire n’a pas de sens ici.

En effet, la question est de savoir si le promettant avait donné sonconsentement avant sa rétractation et avant la levée de l’option.

Le promettant en concluant le contrat de promesse donne son consentement, il s’engage donc àimmobiliser son bien pendant un certain délai pour laisser son option au cocontractant et il donne définitivement son consentement à la vente.

Le consentement dupromettant est figé pendant le délai d’option.

Désormais c’est la seule volonté du bénéficiaire qui décidera de la formation du contrat définitif de vente.

Ainsi, il estclair que lorsque Mme Godard a rétracté son offre, elle avait déjà donné son consentement.

Les consorts Cruz aura donc pu se prévaloir d’une exécution forcée de lavente.

Thèse notamment reconnue par le professeur Juglar.Cependant la cour de cassation semble en avoir décidé autrement.

En effet, dans sa décision, l’engagement du promettant correspondrait simplement à l’obligation demaintenir un engagement de consentir à la vente du bien, le promettant conférerait seulement une option.

Mais cette option ne lui interdisait pas de se rétracter tantque l’option n’était pas levée.

La Haute juridiction adopte donc une position opposée à la doctrine contemporaine qui considère que dans le cas d’une promesseunilatérale le promettant ne peut pas revenir sur son engagement.Or selon l’article 1er de la loi du 9 juillet 1991 « tout créancier peut, dans les conditions prévues par la loi, contraindre son débiteur défaillant à exécuter sonobligation à son égard », le créancier est libre de décider s’il préfère l’exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts. La cour de cassation a profité d’une erreur de la part des demandeurs concernant l’obligation du promettant pour tirer ses conclusions. B’.

Une maladresse dans la rédaction du pourvoi : facteur déterminant de la position de la Haute juridiction : fragilisation de la promesse de vente unilatérale. Les consorts Cruz dans leur pourvoi qualifient l’obligation du promettant d’obligation de donner et non d’obligation de faire, obligation de donner qui transféreraitalors propriété de l’immeuble.

Le litige concerne donc la qualification de l’obligation du promettant.

Or l’obligation du promettant étant selon la cour d’appel et lacour de cassation une obligation de faire, toute exécution forcée de la vente était alors inenvisageable.

Il est clair que le pourvoi a été maladroitement rédigé.

La courde cassation n’a certainement pas voulu imposer une exécution forcée de la vente à Mme Godart alors que celle-ci s’était rétractée et avait dès lors retiré sonconsentement.

Or un consentement doit être irrévocable par souci de sécurité juridique.

Ainsi, avec cette décision, la cour de cassation fragilise les promesses devente à durée déterminée en renonçant à l’exécution forcée de cette vente.. »