COMMENTAIRE ARRET CIV. 3E, 17 OCT.2007 (DROIT)

« caractériser « un fait patent, non équivoque, ayant pu être connu du propriétaire » (Req., 28 déc.

1857, DP 1858, jurispr.

p.

113) ou, plus simplement, unemanifestation non équivoque de la volonté du détenteur de se comporter désormais en propriétaire (Civ.

1re, 25 janv.

1965, Bull.

civ.

1965, I, n° 72 ; Civ.

3e, 7 oct.1975, n° 7411.619, Juris-Data n° 1975-098281, Bull.

civ.

1975, III, n° 281 ; Civ.

3e, 11 mai 1976, n° 75-11.008, Juris-Data n° 1976098196, Bull.

civ.

1976, III, n°196 ; Civ.

3e, 22 janv.

2003, n° 01-12.868, inédit).

Transition.

Ayant pu voir dans l’acte de notoriété un acte suffisant pour intervertir le titre d’occupation, la Courde cassation s’intéresse alors au régime de l’usucapion par l’occupant précaire. § 2.

LE REGIME DE L’USUCAPION PAR L’OCCUPANT PRECAIREC’est à travers l’étude de l’acte de notoriété que la Cour de cassation parvient, en l’occurrence, à préciser le régime de l’usucapion.

Lorsqu’il y a détention puisinterversion de titre, le délai de prescription acquisitive ne commence à courir qu’à compter de la manifestation non équivoque de volonté de se comporter en qualitéde propriétaire.

Et l’usucapion n’est, par ailleurs, acquise, que si une possession utile a pu être démontrée.

A ces deux niveaux, l’acte de notoriété joue un rôle nonnégligeable.

D’abord, l’acte de notoriété, plus précisément sa publication, fixe le point de départ du délai de prescription (A).

Ensuite, l’acte de notoriété permet deprouver la possession utile (B).

A.

La publication de l’acte de notoriété, point de départ du délai de prescription En soi, l’acte de notoriété est important.

Mais il nerépond très certainement pas aux conditions qui, selon la Cour de cassation, permettent de réaliser l’interversion de titre.

Ce qui est donc déterminant, en l’espèce,c’est la publication de l’acte de notoriété, l’acte ayant manifesté, sans ambiguïté aucune, l’intention de se comporter en qualité de propriétaire tout en informant (cequi est important) le véritable propriétaire (qui est donc en mesure de réagir).

La solution est nouvelle.

Elle l’est d’autant plus que l’acte de notoriété n’a normalementpas à être publié. 3 Conséquence : alors qu'il est conçu habituellement comme un moyen d'établir une usucapion réalisée à l'issue du délai de trente ans, l'acte de notoriété est traité ici,par un remarquable retournement de perspective, comme le point de départ du délai de la prescription acquisitive.

Dans la présente affaire, moins de vingt annéess’étaient cependant écoulées entre la publication de l’acte et l’assignation par laquelle les ayants-cause du propriétaire contestaient l’acquisition de la propriété parusucapion.

Transition.

La solution est d’autant plus importante que l’acte de notoriété permet, traditionnellement, si certaines conditions sont respectées, d’établir laréalité de la préhension.

B.

L’établissement de l’acte de notoriété, preuve de la possession utile - La preuve soulève une question délicate et essentielle.

« Idem estnon esse aut non probari » (c’est la même chose de n’avoir pas de droit et de ne pas pouvoir le prouver), énonce une maxime latine.

C’est encore plus vrai lorsque ledroit sort directement du fait comme c’est le cas en matière de possession.

- Il faudra donc prouver les actes matériels de possession (qui sont les plus importants, v.supra) et des circonstances d’où il sera possible d’inférer une possession de qualité (possession utile).

- L’acte de notoriété joue un rôle non négligeable en la matière,bien qu’il ne soit pas une preuve définitive.

Le notaire consigne les déclarations à lui faites par l’occupant et par quelques témoins.

Il recueille quelques élémentscomme des photographies, des rapports d’expertise, des documents cadastraux, des rôles des impôts ou encore des baux (N.

Prod’homme, « Notoriété et usucapion »,JCP N 2003, 1098, spéc.

n° 1).

Certains de ces éléments sont unilatéralement établis par la partie qui s’en prévaut, d’où leur faiblesse.

Même ce qui a été directementconstaté par le notaire (par l’un de ses sens) n’est pas décisif.

Certes, les constatations personnelles du notaire font foi jusqu’à inscription de faux.

Mais le juge restenéanmoins libre de considérer que les éléments auxquels une telle autorité est reconnue ne sont pas suffisants pour caractériser l’usucapion (le juge doit, en effet,apprécier les faits avancés et preuves produites par les parties).

- Dans mesure où l’acte intervient désormais pour marquer le point de départ du délai de prescription,une précision est nécessaire : puisque l’acte de notoriété est simplement destiné à opposer contradiction aux droits du propriétaire, il est essentiel qu’il soit établiassez tôt pour permettre, ensuite, au délai trentenaire de s’écouler.

Si le possesseur dispose ensuite de présomptions (présomption de continuité, notamment), il luifaudra tout de même faire la démonstration d’un acte de possession peu avant l’action en revendication (qu’il soit demandeur ou défendeur) Article 2264 : « Lepossesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire ».

Or, pour prouver lapossession actuelle (et pour prouver la possession intermédiaire : ne nous leurrons pas, cette démonstration est indispensable contre celui qui dispose d’un titre), unacte de notoriété pourra être nécessaire.

Mais il s’agira alors d’un second acte de notoriété, avec une fonction purement probatoire, cette fois-ci.

Comme on le voitalors, l’acte de notoriété revêt, désormais, une double fonction : une fonction fondamentale (l’interversion du titre) et une fonction probatoire.

Certes, le premier actede notoriété pourra intervenir aussi, à certaines conditions, dans le débat sur la preuve ; mais c’est surtout le second qui concentrera toute l’attention des juges.. »